Na parte final da série de dois artigos sobre o apagão de madeira serrada no mercado norte-americano serão discutidos os efeitos cumulativos de uma série de fatores que parecem afetar o atual mercado de madeira serrada dos EUA. Porém, a mudança em desses fatores em curto prazo irão acelerar e intensificar a demanda por madeira serrada.
Os representantes da geração Y – estimados em 92 milhões de indivíduos, a maior geração na história dos EUA – estão esperando uma oportunidade para se adquirirem sua própria casa. O momento atual é de tensão, onde tais indivíduos começam a procurar a formação de um lar e aquisição de uma residência, mas se encontram financeiramente impossibilitados de entrar em um mercado apertado. Embora as taxas de hipoteca permaneçam baixas e a taxa de desemprego continue a cair nos EUA, percebe-se que isso não é suficiente para grande parte dos indivíduos desta geração se tornem proprietários de suas casas. O que está, portanto, causando essa aparente disparidade?
Número de novas residências
Apesar da modesta recuperação apresentada entre 2015 e 2016, os dados mais recentes (Maio/2017) demonstram declínio na construção de novas residências nos últimos meses. O número de novas residências privadas construídas neste mês foi de 1.090.000, número 5,5% inferior à estimativa de Abril e 2,4% inferior ao número observado em maio.
Enquanto que os números de novas casas estão abaixo da expectativa, o número de casas disponíveis é baixo. Um relatório recente publicado pelo portal de observação do mercado imobiliário Trulia comparou a quantidade de casas disponíveis nas 100 maiores regiões metropolitanas dos Estados Unidos no período entre o primeiro trimestre de 2012 e o primeiro trimestre de 2017. Durante esse período o número de lançamentos e comercialização de casas usadas caiu 9% e 8%, respectivamente. Como a disponibilidade vem se tornando menor, o valor médio das casas continua a crescer. Compradores de casas novas e usadas precisam gastar 3% e 2% a mais de seus rendimentos, respectivamente, para comprar as casas que comprariam em 2016.
Os principais fatores identificados para a queda na disponibilidade de casas são:
- Investidores: que durante a crise compraram muitos empreendimentos residenciais financeiramente falidos e atualmente os usam para aluguel;
- Variação de preço: quando os preços de residências de diferentes segmentos do mercado apresentam significativa variação é difícil para os proprietários trocar sua residência para um segmento superior;
- Recuperação lenta do valor das residências: a lenta recuperação (em muitos mercados) tem tornado difícil para alguns proprietários atingir o equilíbrio financeiro necessário para vendê-las.
Diante deste cenário, para muitos indivíduos da nova geração o aluguel tem sido a única opção. A disponibilidade de imóveis
para locação nos EUA tem caído significativamente, aumentando preços e tornando a aquisição da casa própria uma opção teoricamente mais favorável em diversas regiões do país. Porém, a Associação Nacional dos Construtores de Residências (National Association of Homebuilders - NAHB) estima que a nova tarifa sobre a madeira serrada aumente o preço de uma residência média uni familiar em US$ 1.236,00 e o preço de uma residência média multi familiar em US$ 424,00. Embora esse aumento pareça irrisório (considerando que o preço médio de uma residência uni familiar nova era de US$ 368.300 em Abril/2017) a análise sugere que qualquer aumento de preço contribuirá para desencorajar ainda mais a aquisição da casa própria pelos indivíduos da nova geração.
Também se observou que o preço crescente das residências adicionou um novo aspecto à complexa dinâmica de mercado: uma recuperação fraca do mercado de residências pode dificultar a venda das casas pelos atuais proprietários, porém, facilitar a aquisição de uma nova. Por outro lado, uma forte recuperação pode tornar mais fácil a venda, mas dificultar a compra. Obviamente, achar um balanço saudável nesse caso é a meta do mercado de casas, mas a questão é agravada se as famílias proprietárias de sua primeira casa não puderem trocar de casa, pois os mesmos permanecerão onde estão e o estoque disponível para os compradores do primeiro imóvel irá continuar a encolher.
Mão de obra e lotes disponíveis
Quando o mercado imobiliário norte-americano entrou em colapso durante a crise de 2008, a construção de casas acabou por desmoronar, deixando muitos trabalhadores no setor sem empregos. Esses trabalhadores migraram para outras indústrias ou outros países, e muitos não retornaram. Segundo a NAHB, o setor de construção empregou cerca de 3,4 milhões de trabalhadores em abril de 2006. Em abril de 2017, o número de empregos era de 2,7 milhões. Jerry Howard, CEO da NAHB, observou recentemente que "estamos agora a ponto de haver uma grave escassez de trabalhadores. É um problema real que afeta todo o processo de construção de casas e que, em última análise, chegará ao consumidor final".
Os trabalhadores de origem estrangeira, a grande maioria dos quais vêm do México e da América do Sul, compõem uma grande parte das equipes de construção de casas nos EUA, e muitos voltaram para seus países durante a recessão e, finalmente, encontraram emprego lá. "Muitos trabalhadores voltaram para o México", disse Alan Laing, vice-presidente executivo de um construtor nacional de casas. "A economia mexicana melhorou durante esse tempo, então não é uma proposta convincente vir aqui".
Uma maior escassez de lotes disponíveis para construção também manteve o mercado imobiliário mais apertado do que no passado. Um relatório da NAHB de 2016 mostrou que a escassez de lotes é mais evidente no oeste dos EUA, onde 39% dos construtores disseram que o suprimento do lote era "muito baixo", em comparação com 23% no sul e 18% no meio-oeste e no nordeste. Embora os dados não estejam atualizados a partir de junho de 2017, a incerteza do mercado em torno dos principais eventos nos últimos 12 meses (as eleições presidenciais, a tarifa da madeira, o baixo número de novas residências, etc.) indica que o fornecimento de lotes continuará a ser um problema.
“Nós monitoramos a disponibilidade de lotes nas últimas duas décadas, e é claro que a escassez de lotes de construção está crescendo", disse Robert Dietz, economista-chefe da NAHB. "Seja devido à política de uso da terra, restrições geográficas ou outras restrições regulatórias, a falta de lotes para a construção residencial terá impactos negativos na acessibilidade da habitação em muitos mercados".
Custos regulatórios
Vale ressaltar que, em média, os regulamentos impostos por todos os níveis de governo representam 24% do preço de venda de uma nova casa uni familiar. Segundo um estudo da NAHB de 2016, que examinou esses custos, 14,6% do preço final da casa é devido ao preço do lote, decorrente de regulamentos impostos durante seu desenvolvimento. Os outros 9,7% do preço da casa são o resultado dos custos incorridos pelo construtor após a compra do lote finalizado.
"Este estudo demonstra o tipo de excesso de regulamentação que a nossa indústria enfrenta", afirmou o presidente do conselho diretor da NAHB, Ed Brady. "Não só inibe a capacidade dos construtores de produzir casas de preços competitivos em um mercado imobiliário ainda em recuperação, mas essa carga regulatória se reduz ao nível do consumidor e os preços de muitos compradores potenciais estão fora do mercado".
O apagão de Madeira serrada
Todos os fatores apresentados ao longo deste texto estão contribuindo para um mercado imobiliário cada vez mais apertado nos Estados Unidos. Nas atuais condições seria leviandade dizer que a demanda é crescente, no entanto, quando as condições econômicas e a confiança melhorarem o suficiente, novas gerações de famílias começarão a formar moradias em massa e o mercado imobiliário explodirá. O mercado geralmente encontra uma maneira de ajustar e facilitar as oportunidades, assim, independentemente dos efeitos da tarifa recentemente anunciada sobre a madeira canadense, esta é a situação em que os produtores de madeira devem permanecer atentos.
Há uma tremenda oportunidade no horizonte para aqueles produtores que estão ativamente envolvidos na otimização de suas cadeias de suprimentos, e está claro para a Forest2Market que essa oportunidade não está somente nos EUA, mas se estende à América do Sul e Europa. A lenta, mais progressiva, recuperação econômica norte-americana poderá promover o aumento da taxa de habitação mais promissor e sustentado em décadas e, quando chegar a hora, os produtores que tenham uma compreensão clara de seus componentes de custo operacional, restrições de flexibilidade, pontos fortes e fracos e objetivos de margem de lucro estarão na melhor posição para tomar vantagem da oportunidade.
As empresas brasileiras estão preparadas para isso?
